Toggle navigation
直到世界的尽头
主页
搜索
选房避坑--不利因素--恕我直言！这种房子，交房就是贬值的开始
房产
2021-02-07 16:13:04.0
1 认识很多粉丝，也知道很多买错房子的故事。 买错房子的原因有很多，可能选错城市、板块、地段，选错开发商，选错户型。 但是一些朋友们，甚至是买过好几套房子朋友，依旧常常会犯一种错误叫做“忽视不利因素”。 房子从设计开始就有巨大的问题伴随，但是从看房到买房，买房者自身一无所知。 直到交房那天，甚至入住后一年，突然发现自己的房子的巨大缺点。 毫不夸张的讲，由于这种巨大缺点的存在，造成房子交房之日，就是贬值之时。 今天的文章重点来谈谈这个问题。 2 首先，对于房子的不利因素要重视。 一定要重视，一定要重视，一定要重视，重要的事情说三遍。 重视不利因素，要从仔细阅读售房部“红线内外不利因素”公示开始。 随着房地产的发展，很多开发商在自己的售房部都做了类似于下图的“红线内外公示”。 图片 但是，由于你我都知道的原因，这方面开发商是不愿让客户过多了解的。 所以，虽然往往有“不利因素公示”，但是这种东西不是放到不起眼的位置，就是字非常小，或者干脆“点到为止，语焉不详”。 然而，作为买房子的你一定要做到： 第一、一个字不拉的完全拍照，留存，保留证据。 第二、像读高考题一样，一个字一个字的阅读，不要一目十行，大眼扫过去就算了。 第三、不懂的地方要问，问你的售楼员，搞清楚这句话究竟讲的是什么，对于房子究竟意味着什么。 第四、对于已经出现的重要的不利因素，要亲自去看，去体验，以验证公示上的文字描述是否准确，去验证不利因素对于项目的确切影响。 实话实说，这是一个专业问题，更是一个态度问题。 关键还是那句话，第一要重视。 3 说完了态度，我们开始说专业的。 对于不利因素，一般分为三类项目红线之内因素，项目红线之外因素，户型因素。 首先，啥是红线。 一般来说，就是指项目用地红线，在红线之外的不利因素是市政或者自然形成的，不是开发商能够主导的。在红线之内，开发商往往造成的，开发商可以主导。 对于红线之外的因素，往往包括： 可能产生废气、辐射、噪音、烟尘污染等影响的不利因素，一般包括且不局限于以下： 机场、垃圾站、变压器、通讯基站、道路、桥梁、隧道、火车站、汽车站、油气库站、危险品仓库及其他污染、辐射、噪音源或危险场所等。 对于红线之内的因素，往往包括： 可能产生废气、辐射、噪音、烟尘污染等影响的不利因素，一般包括且不局限于： 公共厕所、化粪池、垃圾站、变压器、换热站、配电室、通讯基站、商业用房、物业用房、车库出入口、健身场所以及其他污染、辐射、噪音源等。 对于户型的不利因素，一般包括： 立面造型、外连廊、管道层、烟道、天然气管道等及户内的梁、柱位置、尺寸等。 4 然而，以上将近五十多个因素中，重要性也各不相同。 另外，对于不同的人，重要性也大大不同。 比如，我一个朋友曾经买过一套房子，是经济适用房价格便宜，但是紧邻高架路的上桥闸道口，对于出行来说是个方便的事情，因为一出小区就可以上高架桥。 但是住在房子里面，噪音确实大，特别是上桥口问题。开过车的人都知道，车在爬坡，一般发动机都在提转速，声音尤其大。 偏巧他是一个睡眠不好的人，噪音极大的干扰了他，尤其是后半夜，一旦夜里二三点醒来，听着发动机几分钟一次轰鸣，根本睡不着。所以不得以，住了不到二年只能把这套房子又卖了，折腾了整整三年。 但是朋友的媳妇，却对于这个不利因素，却不敏感，噪音基本不影响睡眠。 不过，再提一句话，卖房的时候，也是因为这个因素，房价基本上比小区其他不受该因素影响的房子少卖了15%。 所以，以下因素尤其值得注意： 机场——这个尤其要注意，特别是军用机场，方圆十公里都有影响。 另外，飞机场因素，起飞跑道和降落跑道之下的住宅千万不要碰，这是飞机发动机噪音最大的区域。 铁路——高铁线路两边，第一排，第二排房子不要碰。一过车，瞬间靠铁路近的窗子都会震动，震动影响甚至比声音还要大。 另外需要远离的是铁路编组站，别问，回答都是泪。 公路、立交桥、尤其是高架桥，比普通市政路声音大几倍。 而且，以上三个因素，噪音源一旦产生，搬迁的可能性极小，可以说影响是终身性的。 另外，工厂、集市、学校也有噪音的影响，但是好在是间歇性，白天产生，晚上基本上安静的。 垃圾场、污水河、塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园，这些因素一般是气味性的，由于是买远郊改善性住宅的时候，要特别注意。 尤其是垃圾填埋场，一个这样的不利因素，会造成房源五公里房价长期不振。 火电厂、造纸厂、化工厂、橡胶厂、混凝土搅拌厂、制药厂、医院、废品站、锅炉房、产生烟尘的场所，但是好在是，以后随着国家对于环保的重视，这些不利因素会离住宅区越来越远。 一些是普通公众所禁忌的因素，比如殡仪馆、火葬场公墓、监狱或看守所、刑场、核电站、油气库站，这一些因素的影响大多数是心理影响。 另外，可能有辐射的因素：高压线路、变压器、微波信道、无线通讯基站，至于这些因素是否存在对人体的伤害，科学还没有证明，不过最好是没有。 5 红线之内因素，哪些是值得特别注意呢？ 可能产生噪声污染的因素包括： 小区内市政规划路、地面集中停车场、机动车出入口、运动游戏场所、水泵房、变频水泵、变电室、中央空调冷凝塔。 尤其是需要注意的是，通风机及产生噪声的通风口和排烟管道，很可能在商业设施旁边产生。尤其是和商业顶层同一平台的居住房间，所以千万不要贪图商业空间的天花板会成为自己的一个露台，因为空调大概率是要放在这个露台上的。 有较大噪声的电梯，这个因素和电梯的品牌相关很大，但不会影响整个房子，但是对靠近电梯的卧室影响是比较大的，尤其是深夜。 可能产生异味的因素：垃圾中转站、化粪池、公厕其他，每个小区都有这样的设施，但是有没有异味，和小区物业的管理水平非常相关。 最应该关注的是垃圾中转站，负责把垃圾打包压缩，运走，房子靠着它，至少比同小区项目平均房价低10%。 另外，可能影响环境秩序的因素：集中餐饮等商业配套、居委会（社区工作站）、物业服务用房警务室等办公处所。 我曾经见过一个小区把社区工作站当做麻将室的，而且是日夜不停营业，结果搓麻的声音常年不停，最终导致楼上客户的长期投诉，一年能打三次架。 6 对于户型的不利因素，也是一个专门的话题，篇幅有限就不展开讲了，给大家提示一句，就是腰线层问题。 图片 腰线是开发商为了楼的美观做的装饰，看起来更好看一点，更加有层次感，然而问题在于在于腰线层的户型被遮挡阳光的概率更大，更容易出现积水、杂物堆积和被盗的风险，所以能躲开就躲开。 提示大家一点，总体来说，不利因素中红线外的比红线内的更加重要一些，因为这些因素即使是开发商也很难改变，一旦发生，影响几乎就是终身的，所以一定要了解，有个心理准备。 7 想对项目不利因素有个完整的了解，首先不要单听销售员的讲解，毕竟屁股决定脑袋，让项目的销售员把自己项目缺点说的明明白白，没有几个人能做到。 另外，自己要多去项目周边实地看看，眼见为实，耳听为虚，比如看看铁道边火车的频次，噪音的大小。 还有，可以多去找找规划图，或者去城市的房地产公众号和某些论坛搜搜，一般这种不利因素，在相关文章中也多会提及。 最后，再给大家说一个小窍门，对于某项目的不利因素，也可以去听听它竞争项目销售员的评价，在没有利益取舍的情况下，竞争项目销售员往往更容易说出实情，也更加客观完整。